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文旅地产生意依然吸引开发商
日期:2019-09-21  来源:杏耀彩票

  特色小镇发展得如火如荼,这两年文旅地产又火了一把。开发商进军文旅地产的脚步虽略显踟蹰,但决心不容置疑。

  收购了万达13个文旅项目的融创提出,地产行业进入下半场,要投资美好生活;万科也提出,要做“美好生活场景师”,来匹配其城市配套服务战略;而金科则把自己定位为美好生活服务商,绿城的目标是成为“理想生活集团”。

  什么是美好生活?融创董事会主席孙宏斌在亚布力中国企业家论坛上解释,“美好生活就是你的基本生活需求满足之后,更高的追求和享受的东西,下一步就是文化旅游,还有文化娱乐,以及养老、休闲、教育……”

  房企打造“美好生活”大IP的背后,实质上是顺应国人消费升级时代的来临,以及在调控持续、存量房时代到来等综合因素影响下的泛房地产化运营、多元化转型。

  房企希望通过多元化运营找到新的盈利增长点,能站在风口上的行业有望重启地产业的黄金时代,如进军长租公寓,房企布局文旅地产也是相同的逻辑。

  普华永道和睿意德联合发布的2017中国文旅地产研究报告表明,目前已有超过1/3的百强房企进入文旅地产。事实上,就连多年来专注住宅开发领域的万科,都在2017年10月宣布进入文旅产业,创新文旅地产领域跨界产品模式。

  多元化产业中,开发商布局文旅相对较早。如今,文旅产业已经过了“快速扩张-冷静期-回温”的阶段。

  上述研究报告显示,2012~2014年,是我国文旅地产快速发展时期,年均新增项目2200个,平均增速达83%,但项目同质化严重。

  2015年,此前行业过快开发的问题逐步显然,一批定位不清盲目跟风的项目被市场淘汰,行业洗牌,文旅地产进入冷静期。至2016年,行业温度有所回升。

  目前,文旅地产分为主题公园(如华侨城、迪士尼)、自然景点风光、度假酒店别墅、文化旅游村镇等。相对壁垒更高的主题乐园,后三种是开发商更青睐的细分领域。

  无论哪一种,对比开发商擅长的高周转开发销售模式而言,均是投入高、回报周期长以及利润薄。但时移势易,开发销售利润率见顶,在消费升级的大潮下,文旅产业市场庞大。

  从业者正在总结经验。乐领董事长罗雷告诉笔者:“过去,文旅地产偏重地产思维,如利用租约,使原住民在项目里消失了,等于当地原有生活形态消失了,不具备在地丰富性的独特体验。”

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,文旅地产的业态及产品供应多年来一直是以常规度假酒店、度假村、民间旅馆为主角,需要更丰富多彩的业态供给模式。

  文旅地产不只地产,更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。以营销为导向的方式难以为继,以运营为导向、整合资源、精细化管理的模式才是主流。

  在大资本的介入下,文旅地产正转身创新开发模式,运营、内容是关键词。乌镇、莫干山裸心谷民宿等案例依然是文旅产业的参考范本。

  盈利模式上,运营商摒弃单一的销售为重、租赁房费门票等收入占比小的模式,更讲究多元盈利。

  乐领在全球范围内布局庄园以及改造村落等存量物业,罗雷透露,“公司有主要三种盈利模式,一是会员费,二是出租的房费,三是周边产业如销售农产品的收入。”

  市场环境已经发生变化,中产阶层崛起催生更多需求。宋丁认为:“在特色文旅小镇、田园综合体等新型文旅产业大平台快速发展的机遇之下,文旅地产仍然具有广阔的发展前景。”而升级后的文旅产业需要解决真正的市场需求。

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